CONDOMÍNIO X ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: QUEM PAGA?

Não é possível permitir que um negócio jurídico entre devedor e credor seja motivo de impedimento no cumprimento de obrigação que objetiva a subsistência e manutenção condominiais

Passados mais de 20 anos de vigência da Lei 9.514/97, ainda se discutem os problemas da alienação fiduciária de bem imóvel com total irracionalismo pelo empirismo clássico, numa matéria de complexidade ímpar, pelas imprecisões terminológicas da norma em comparação com suas características.

Desde 2002, a garantia fiduciária decretou a aposentadoria da hipoteca no Sistema Financeiro da Habitação e Imobiliário, como em qualquer negócio imobiliário, por ser considerada uma supergarantia e pela celeridade de execução devido ao procedimento extrajudicial de combate à inadimplência do devedor fiduciante.

Apesar disso, restam questões que precisamos debater com franqueza, como:

• 1a) Quem é o proprietário do imóvel alienado fiduciariamente? O credor ou o devedor?
• 2o) Quem é o responsável pelos encargos do imóvel alienado fiduciariamente?
• 3o) O condomínio edilício participa do contrato de alienação fiduciária?
• 4o) Quais são os efeitos jurídicos das obrigações propter rem?

Desse modo, tentaremos esclarecer de forma objetiva estas questões ou levantar reflexões para contribuir com a evolução do pensamento jurídico sobre a alienação fiduciária de bem imóvel.

1. DOS CONCEITOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Da leitura do artigo 22 da Lei 9.514/97 se extrai como elementos definidores da alienação fiduciária de bem imóvel o fato de ser um negócio jurídico de natureza acessória de garantia, no qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade fiduciária do bem imóvel.

Em uma análise objetiva do conceito da alienação fiduciária de bem imóvel, é certo haver uma condição resolutiva, a qual permite ao credor fiduciário a execução da dívida de forma extrajudicial, se houver o inadimplemento do devedor; por outro lado, se houver adimplemento total e quitação da dívida, haverá a reaquisição automática da propriedade pelo devedor fiduciante.

Nessa perspectiva do conceito legal, a expressão “negócio jurídico” expressa um sentido típico de ajuste de vontades entre credor e devedor para materializar a operação de crédito, tendo a Lei 9.514/97 características de norma cogente entre os contratantes.

Por outro viés, ao analisarmos a alienação fiduciária de bem imóvel pelas características apresentadas pela norma, concluímos pela existência de um patrimônio de afetação.

Para o professor Álvaro Villaça Azevedo, a alienação fiduciária é um contrato de direito das coisas, que cria limitação à propriedade, que é resolúvel e com escopo de garantia, sendo um direito real especial de garantia, limitado em princípio, sobre coisa própria1.

Afirmamos que o conceito da alienação fiduciária de bem imóvel seria mais tangível e menos empírico como negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, titular de um direito alienável, constitui um patrimônio de afetação, segregando-o de seu patrimônio pessoal, em garantia de uma dívida, podendo o credor, na inexecução do ora devedor, haver para si a propriedade desse bem, para satisfação de seu crédito, alienando-o em hasta pública.

Nessa linha de raciocínio, arremata o desembargador paulista Francisco Eduardo Loureiro, ao comentar o artigo 1.361 do Código Civil:

A propriedade fiduciária constitui patrimônio de afetação, porque despida de dois dos poderes federados do domínio – jus utendi e fruendi –, que se encontram nas mãos do devedor fiduciante, enquanto o credor fiduciário tem apenas o jus abutendi e, mesmo assim, sujeito à condição resolutiva, destinado, afetado somente a servir de garantia de cumprimento de uma obrigação2.

Desse modo, chamamos a atenção do leitor para essa diferenciação entre os conceitos da alienação fiduciária de bem imóvel a fim de que possamos desenvolver a problemática proposta.

2. DAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM

É sabido que a obrigação propter rem emana de um direito real e é atribuída ao titular a qualquer título de uma coisa decorrente de sua posição. Caio Mário da Silva Pereira afirmava ser a obligatio propter rem uma obrigação acessória mista, por se relacionar ao titular de um direito real, pelo devedor se liberar da prestação pela renúncia ou abandono do bem e por ser dotada de ambulatoriedade3.

O professor Carlos Roberto Gonçalves exemplifica diversas obrigações propter rem, como a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (cc, art. 1.277); a obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (cc, art. 1.315); a do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (cc, art. 1.336, III); a obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (cc, art. 1.234); a dos donos de imóveis confinantes de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (cc, art. 1.297, § 1o) ou de demarcação entre os prédios (cc, art. 1.297); a obrigação de dar caução pelo dano iminente (dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (cc, art. 1.280); e a obrigação de indenizar benfeitorias (cc, art. 1.219).

3. DA NATUREZA JURÍDICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Como afirmamos em outro trabalho4, a Lei 9.514/97, ao tentar abranger todos os seus elementos, acabou criando uma enorme confusão ao definir o instituto como uma propriedade fiduciária em relação ao credor, mas com características de uma espécie de direito real de garantia sui generis, a qual denominamos como patrimônio de afetação, não atribuindo ao devedor um mero direito expectativo de reaquisição da propriedade. Porém, mais tarde, em 2014, a inclusão do artigo 1.368-B no Código Civil pela Lei 13.043, de 13 de novembro de 2014, tentou ajudar, mas bagunçou um pouco mais as questões atinentes à natureza jurídica e, consequentemente, seus efeitos jurídicos.

Percebe-se a confusão quando Hércules Aghiarian afirma com bastante clareza que a natureza jurídica da alienação fiduciária é

a concepção de negócio jurídico de garantia, não obstante sua natureza complexa que prevaleceria dizer-se sui generis, quando não se sabe o que dizer. Isso porque tem natureza de garantia, mas também tem natureza de crédito puro, como sistema hodierno de estímulo à circulação de riquezas5.

Ratificamos nosso pensamento, pela perspectiva do devedor fiduciante, detentor da posse direta do bem, de que foi garantido pelo artigo 1.368-B do Código Civil6 o direito real de aquisição, nos mesmos moldes dos artigos 1.225, inciso VII, e 1.417, do mesmo código, com reflexos oriundos desde sua origem no Decreto-Lei 58/37, Lei 4.591/64 e Lei 6.766/79.

De outro lado, temos o credor fiduciário, titular da propriedade fiduciária, e detentor da posse indireta do bem, enquanto adimplente o devedor fiduciante.

A questão do desdobramento da posse decorre do constituto possessório, previsto na Lei 9.514/97, apesar de o devedor não perder seu animus domini até a conclusão do contrato com seu adimplemento.

Sob a perspectiva do objeto, entendemos ser um direito real especial de garantia, denominado patrimônio de afetação, apesar de a redação do art. 23 afirmar ser propriedade fiduciária.

O motivo de defendermos ser um patrimônio de afetação se fundamenta nas características arroladas pela própria Lei 9.514/97, ao definir como cessão de crédito o direito do credor fiduciário, no artigo 28, e como assunção de dívida pelo devedor, no artigo seguinte, o desdobramento da posse, a possibilidade de purgação da mora até o momento da arrematação, nos contratos assinados até a alteração do artigo 39 pela Lei 13.465/17, a impossibilidade de penhora de credores comuns etc.

Considerar a alienação fiduciária de bem imóvel um patrimônio afetado, sem titular definido, torna mais simples explicar a impossibilidade de que seja constituído em 2o grau como na hipoteca, ou na situação em que os credores do fiduciante ou do fiduciário não puderem excutir o bem.

No entanto, é bom que se saiba que o patrimônio de afetação constitui-se de uma segregação patrimonial destinada a uma finalidade específica prevista em lei, possibilitando a existência de patrimônios especiais sem titulares, como é o bem de família voluntário, os bens de fundos de investimento imobiliários e aqueles decorrentes de incorporação imobiliária afetados.

Na visão de José Eduardo Loureiro, a alienação fiduciária de bem imóvel é um patrimônio em separado, ou afetado, pelo fato de o imóvel dado em garantia responder isoladamente pela dívida, não podendo ser alcançável por qualquer outro débito do mesmo devedor, ainda que ocorra sua insolvência7.Contudo, a Lei 9.514/97 conceitua e trata a alienação fiduciária como propriedade fiduciária, espécie do gênero “propriedade resolúvel”8, a qual se estabelece sob condição ou previsão para sua extinção, com o objetivo de servir para garantir determinada dívida. Por esse motivo, o credor fiduciário adquire a propriedade em caráter resolúvel, tendo em vista a condição de sua extinção pelo adimplemento da dívida, perdendo sua qualidade de proprietário garantidor da coisa, retornando-a automaticamente ao patrimônio do devedor. Sendo assim, entendemos que esse direito real representa verdadeiro patrimônio de afetação, pelos seguintes motivos:

• 1o) pelo devedor fiduciante não poder fazer a transmissão do bem de forma livre, haja vista o artigo 29 exigir a anuência do fiduciário;
• 2o) se assim não fosse, o devedor fiduciante, como titular do direito real à aquisição poderia livremente fazer tal transferência, como permitido e descrito no artigo 13 do Decreto-Lei 58/1937 e no artigo 31 da Lei 6.766/79;
• 3o) o credor fiduciário tem uma legal inalienabilidade do bem justamente pela afetação atribuída a ele;
• 4o) se tratássemos de uma propriedade fiduciária, a transferência do bem seria compra e venda e não cessão de direitos como dispõe o artigo 28 da Lei 9.514/97.

Situações como essa não são explicadas com clareza pelos autores, levando-os a repensar a alienação fiduciária como uma propriedade fiduciária, como direito do credor, e o direito real à aquisição como direito do devedor.

4. OBJETIVOS DA LEI 9.514/97

Na análise das premissas do projeto de lei que deu origem à Lei 9.514/97, percebe-se de longe que sua criação foi motivada para substituir o fracasso da hipoteca inserida na Lei 4.380/64, que tratava do Sistema Financeiro da Habitação.

Na exposição de motivos interministerial 032/ mpo/mf, de 9 de junho de 1997, ficou reconhecido nos itens 6 e 7 o fracasso do sfh – Sistema Financeiro da Habitação ao esclarecerem:

6. Embora o SFH tenha financiado, desde sua criação, cerca de 6 milhões de unidades residenciais, é patente o esgotamento do atual sistema. O número de unidades financiadas pelo SFH nos últimos anos tem sido, em média, menor que 100.000 por ano, número muito inferior a demanda por novas moradias, estimada em torno de 1 milhão de unidades residenciais. 7. […], este governo tem um compromisso com o atendimento da demanda por moradias, bem como com a geração de empregos e o crescimento econômico em bases autossustentáveis.

Além disso, ficou estabelecido que essa nova modalidade de contrato conciliaria a segurança e celeridade necessárias, superando as formas obsoletas de garantia (referindo-se à hipoteca), que tornam os negócios imobiliários demasiadamente lentos e onerosos, não permitindo a expansão do setor.

Com inteligência ímpar, o legislador afirmou ainda que o crescimento do financiamento habitacional estava intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário dinâmico, capaz de canalizar recursos de longo prazo.

Com esses objetivos, a nova forma de garantia imobiliária tinha pequeno fator de risco por sua desburocrática forma de execução extrajudicial do crédito pelo credor no caso de inadimplência do devedor, representado pela transmissão da propriedade fiduciária do imóvel.

5. CARACTERÍSTICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Outra análise importante a ser feita diz respeito aos elementos caracterizadores da alienação fiduciária: a) bilateralidade; b) onerosidade; c) comutatividade; d) acessoriedade; e) pluralidade de forma; f) indivisibilidade do objeto; e g) inalienabilidade do objeto. No entanto, em relação a esta última característica, o fato de muitos credores comuns serem impedidos de penhorar o bem propriamente dito pelo Poder Judiciário, com a justificativa de o bem estar alienado fiduciariamente, acaba levando-os a penhorar os direitos de titularidade do devedor.

Por esse ponto de vista, o credor fiduciário, quando é instado a se manifestar sobre eventual dívida, afirma que o bem está afetado e não pode concorrer com a dívida, pois o devedor está adimplente, enquanto, quando se trata de dívidas do devedor fiduciante, afirma-se que o objeto de constrição judicial deve ser o direito real à aquisição pela previsão expressa do artigo 1.368-B do Código Civil. Essas justificativas são compreendidas se a origem da dívida for decorrente de crédito comum. A justificativa não se aplica quando a dívida é propter rem, como a de condomínio ou de iptu, projetando aos seus titulares ou detentores, como comentamos, a responsabilidade pela quitação.

6. DA ESTRUTURA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

6.1. Do conceito

Podemos conceituar condomínio edilício como uma espécie de propriedade sui generis, em que duas ou mais pessoas são titulares em comum de um bem imóvel, atribuindo-se a cada qual a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma, envolvida em um condomínio pro indiviso, por meio de estrutura jurídica complexa, societária e propter rem.

A matéria vinha sendo regida pela Lei 4.591/64, com as modificações da Lei 4.864/65, estando a lei condominial de 1964 parcialmente derrogada pelo Código Civil, artigos 1.331 a 1.358A, mantendo-se, porém, em vigor o que dizia respeito às incorporações imobiliárias. Atualmente, vigora também a Lei 10.931, de agosto de 2004, que introduziu modificações tanto nas incorporações imobiliárias quanto no próprio condomínio, entre outros temas.

Além do instituto (condomínio edilício) ter aplicação própria e direta, os artigos 1.331 a 1.358-A do cc têm aplicação subsidiária nos loteamentos fechados de casa e terrenos, em matéria de propriedade imobiliária, clubes de campo e até, em certa medida, em shoppings centers, conforme também se posicionou a I Jornada de Direito Civil no seu Enunciado 89.

6.2. Natureza jurídica

O condomínio edilício assegura o direito de propriedade a cada titular sobre a sua unidade autônoma, resguardando, ainda, as relações condominiais sobre as partes insuscetíveis de utilização independente (art. 1.331, §§ 1o e 2o, do cc). Temos propriedade exclusiva individual, relação condominial e todas as relações de vizinhança em uma mesma estrutura.

Não quis o Código Civil dar-lhe personalidade jurídica, embora o condomínio edilício pratique atos e negócios jurídicos, entre os quais compra e venda, dentre muitos outros contratos, e até, segundo recente orientação, a possibilidade de registrar a propriedade em seu nome, não sendo necessário o registro em nome de todos os condôminos.

Não é possível equiparar condomínio edilício a uma universalidade de fato ou de direito, assim como afirmar apenas que há um empréstimo de personalidade para a prática de atos processuais. A melhor orientação é, sem sombra de dúvida, a que considera o condomínio por unidades autôno-mas como personificação anômala, que pode praticar atos materiais e jurídicos de caráter permanente. Nesse mesmo sentido, observe o Enunciado 246 da III Jornada do cjf:

Art. 1.331. Fica alterado o Enunciado 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’.

6.3. Dever do condômino quanto às despesas condominiais

Não existe qualquer affectio societatis nas relações condominiais, visto que os condôminos não estão unidos por vínculo de confiança para atingir um objetivo em comum, mas apenas para usar e fruir como moradia ou para outros fins não residenciais, cada qual na sua unidade, mantendo somente certa convivência social.

Desse modo, para que haja harmonização na convivência entre os moradores, a convenção de condomínio regulará os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do conjunto de edifícios, sendo que entre eles o mais relevante é a subsistência econômica do condomínio edilício. Para isso, o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, com a redação dada pela Lei 10.931/04, reafirmou a obrigação da contribuição referente às despesas do condomínio na proporção das frações ideais dos condôminos, salvo disposição em contrário estabelecida na convenção.

Essa mudança tornou mais flexível e deu maior liberdade para que a despesa condominial não fique atrelada apenas à proporção das frações ideais, podendo ser inserida na convenção de condomínio qualquer outra forma de indexação, sendo possível sua majoração, na medida em que a unidade esteja em andar mais elevado, mesmo que sejam iguais às frações de cada unidade, o que passaria a fomentar maior interesse na aquisição de unidades em andares inferiores.

No entanto, o não pagamento das despesas condominiais acarreta apenas duas sanções, sendo a primeira a proibição de participar das deliberações das assembleias (art. 1.355, III, do cc) e a segunda, a incidência de multa de mora de até 2% sobre o débito e mais os juros de mora de 1% ao mês (art. 1.336, § 1o, do cc).

Apesar de a Lei 4.591/64 prever a cobrança de multa de mora de até 20% sobre a prestação condominial (art. 12, § 3o), entende-se de forma majoritária que, com a entrada em vigor do Código Civil, passou-se a aplicar multa de mora a todas as dívidas vencidas a partir de 12 de janeiro de 2004 em 2%, podendo apenas nas anteriores a essa data incidir o antigo percentual de 20%.

Nenhuma outra sanção poderia ser aplicada em caso de inadimplência do pagamento de despesa condominial, por ser a execução extremamente gravosa, podendo ensejar a perda do imóvel, sendo exceção inclusive nas hipóteses de proteção legal, como no caso de alegação de bem de família (art. 3o, IV, da Lei 8.009/90).

7. EFEITOS JURÍDICOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM RELAÇÃO ÀS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL

As obrigações propter rem resultam de direito real, não podendo um instituto ou uma lei impedir a incidência de seus efeitos.

Na obtenção do pensamento jurídico ideal, vimos que as prestações do fiduciário e fiduciante estão todas determinadas na própria norma, permitindo a ambos conhecer todos os efeitos jurídicos necessários e os riscos do contrato fiduciário.

As obrigações da contribuição condominial pelo condômino são o dever mais fundamental para a sobrevivência do condomínio.

Segundo o artigo 27, § 8o, da Lei 9.514/97, atribuiu-se a obrigação de o devedor fiduciante pagar os impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Porém, essa previsão tem natureza contratual apenas, sendo uma obrigação de origem pessoal e contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, situação que não pode ser oposta perante o condomínio que não participou do contrato.

Outrossim, o credor fiduciário, como titular de direito real sobre coisa própria, da espécie propriedade fiduciária, não pode negar responsabilidade sobre a dívida condominial, tendo em vista seu direito real sobre o bem, o fato de ser possuidor indireto, ter direito de consolidar a propriedade e reintegrar a posse ou reivindicar a coisa.

Pergunta-se, ao final da exposição: quem é realmente parte legítima para responder à ação de cobrança de taxas condominiais, quando na matrícula do imóvel constar a venda por contato de alienação fiduciária?

A resposta mais lógica decorre do próprio Código Civil, na combinação dos artigos 1.331, 1.334, § 2o, e 1.336, II, ao responsabilizar o proprietário do bem mas como personificação anômala, que pode praticar atos materiais e jurídicos de caráter permanente. Nesse mesmo sentido, observe o Enunciado 246 da III Jornada do cjf:

Art. 1.331. Fica alterado o Enunciado 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’.

6.3. Dever do condômino quanto às despesas condominiais

Não existe qualquer affectio societatis nas relações condominiais, visto que os condôminos não estão unidos por vínculo de confiança para atingir um objetivo em comum, mas apenas para usar e fruir como moradia ou para outros fins não residenciais, cada qual na sua unidade, mantendo somente certa convivência social.

Desse modo, para que haja harmonização na convivência entre os moradores, a convenção de condomínio regulará os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do conjunto de edifícios, sendo que entre eles o mais relevante é a subsistência econômica do condomínio edilício. Para isso, o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, com a redação dada pela Lei 10.931/04, reafirmou a obrigação da contribuição referente às despesas do condomínio na proporção das frações ideais dos condôminos, salvo disposição em contrário estabelecida na convenção.

Essa mudança tornou mais flexível e deu maior liberdade para que a despesa condominial não fique atrelada apenas à proporção das frações ideais, podendo ser inserida na convenção de condomínio qualquer outra forma de indexação, sendo possível sua majoração, na medida em que a unidade esteja em andar mais elevado, mesmo que sejam iguais às frações de cada unidade, o que passaria a fomentar maior interesse na aquisição de unidades em andares inferiores.

No entanto, o não pagamento das despesas condominiais acarreta apenas duas sanções, sendo a primeira a proibição de participar das deliberações das assembleias (art. 1.355, III, do cc) e a segunda, a incidência de multa de mora de até 2% sobre o débito e mais os juros de mora de 1% ao mês (art. 1.336, § 1o, do cc).

Apesar de a Lei 4.591/64 prever a cobrança de multa de mora de até 20% sobre a prestação condominial (art. 12, § 3o), entende-se de forma majoritária que, com a entrada em vigor do Código Civil, passou-se a aplicar multa de mora a todas as dívidas vencidas a partir de 12 de janeiro de 2004 em 2%, podendo apenas nas anteriores a essa data incidir o antigo percentual de 20%.

Nenhuma outra sanção poderia ser aplicada em caso de inadimplência do pagamento de despesa condominial, por ser a execução extremamente gravosa, podendo ensejar a perda do imóvel, sendo exceção inclusive nas hipóteses de proteção legal, como no caso de alegação de bem de família (art. 3o, IV, da Lei 8.009/90).

7. EFEITOS JURÍDICOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM RELAÇÃO ÀS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL

As obrigações propter rem resultam de direito real, não podendo um instituto ou uma lei impedir a incidência de seus efeitos.

Na obtenção do pensamento jurídico ideal, vimos que as prestações do fiduciário e fiduciante estão todas determinadas na própria norma, permitindo a ambos conhecer todos os efeitos jurídicos necessários e os riscos do contrato fiduciário.

As obrigações da contribuição condominial pelo condômino são o dever mais fundamental para a sobrevivência do condomínio.

Segundo o artigo 27, § 8o, da Lei 9.514/97, atribuiu-se a obrigação de o devedor fiduciante pagar os impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Porém, essa previsão tem natureza contratual apenas, sendo uma obrigação de origem pessoal e contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, situação que não pode ser oposta perante o condomínio que não participou do contrato.

Outrossim, o credor fiduciário, como titular de direito real sobre coisa própria, da espécie propriedade fiduciária, não pode negar responsabilidade sobre a dívida condominial, tendo em vista seu direito real sobre o bem, o fato de ser possuidor indireto, ter direito de consolidar a propriedade e reintegrar a posse ou reivindicar a coisa.

Pergunta-se, ao final da exposição: quem é realmente parte legítima para responder à ação de cobrança de taxas condominiais, quando na matrícula do imóvel constar a venda por contato de alienação fiduciária?

A resposta mais lógica decorre do próprio Código Civil, na combinação dos artigos 1.331, 1.334, § 2o, e 1.336, II, ao responsabilizar o proprietário do bem e equiparados (art. 1.334, § 2o – São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compra- dores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas).

Exemplifica de modo objetivo a decisão colacionada abaixo:

Administrativo. Civil. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Obrigações propter rem. Dívida oriunda de despesas condominiais. Alienação fiduciária. Penhora sobre o próprio bem. Credor fiduciário. Por configurar obrigação propter rem, a ação de cobrança pode ser ajuizada contra o novo proprietário, mesmo por dívidas de condomínios anteriores à alienação. O credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ostentando a condição jurídica de condômino, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. O proprietário do imóvel responde pelos encargos condominiais, ainda que sem a posse direta do bem, haja vista a natureza propter rem das cotas condominiais. (Apelação cível no 0007914-83.2016.4.04.9999/RS Relator: Des. Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira – TRF 4a Região – j. 26/07/2016)

CONCLUSÃO

Na tentativa de responder às questões levanta- das anteriormente, concluímos que o proprietário do imóvel alienado fiduciariamente, sob a pers- pectiva do artigo 22 da Lei 9.514/97, será o credor fiduciário titular da propriedade fiduciária; dife- rentemente seria no patrimônio de afetação, em que defendemos que não haveria um proprietário específico pela segregação patrimonial do devedor com escopo de garantia.

Sobre a responsabilidade pelos encargos (pa- gamento da contribuição condominial) do imóvel alienado fiduciariamente, filio-me à corrente que atribui a responsabilidade aos condôminos da unidade autônoma, independentemente do direito real vinculado ao imóvel, por ser um dever ineren- te e fundamental da natureza edilícia.

É inexorável a conclusão de que a Lei 9.514/97 não altera a estrutura jurídica civil no que tange às obrigações propter rem, devendo todos os sujei- tos vinculados ao bem em unidade condominial edilícia responder de forma solidária pela dívida, em verdadeiro litisconsórcio necessário, sob pena de penalizar os condôminos adimplentes em face da irresponsabilidade do Poder Judiciário em não regular a situação, promovendo instabilidade jurí- dica nos condomínios edilícios.

A terceira questão – se o condomínio edilício participa do contrato de alienação fiduciária – é muito fácil de responder, tendo em vista a nature- za negocial da alienação fiduciária. Entretanto, so- bre os efeitos jurídicos das obrigações propter rem, vimos que, de forma sistemática, não é possível permitir que um negócio jurídico entre credor fi- duciário e devedor fiduciante, que se obrigam mu- tuamente, seja motivo de excusa no cumprimento de uma obrigação propter rem, que tem como ob- jetivo a manutenção e subsistência da estrutura condominial, e esta sofrer pelo descumprimento da regra primordial do condomínio edilício, que é a contribuição das cotas condominiais.

Concluímos nosso trabalho com a certeza do bom senso do Poder Judiciário em reconhecer, cada vez mais, a importância da saúde financeira dos condomínios para o cumprimento de sua função fundamental, o princípio social da moradia com dignidade.

Notas

1. AZEVEDO, Álvaro Villaça. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, v. 1, jul.-ago. 2004, Porto Alegre, Magister, 2004, p. 41.
2. PELUSO, Código Civil Comentado, p. 1372
3. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 40-41
4. ROCHA, Mauro Antonio. KIKUNAGA, Marcus Vinicius. DIP, Ricardo. Alienação fiduciária de bem imóvel: 20 anos da Lei n. 9.514/97 – aspectos polêmicos. São Paulo: Editorial Lepanto, 2018, p. 19-46.
5. AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 9. ed. rev., atual. e ampl. até a Lei no 10.931/2004. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2010, p. 255.
6. Código Civil Brasileiro, Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição
   ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
   (Incluído pela Lei 13.043, de 2014)
7. LOUREIRO, José Eduardo. Alienação fiduciária de coisa imóvel. Revista do Advogado, n. 63, jun. 2001, São Paulo, Associação dos
   Advogados de São Paulo, 2001, p. 84.
8. A propriedade resolúvel é aquela considerada como espécie de propriedade limitada condicionada a sua extinção a evento futuro e incerto.

Referências

• AZEVEDO, Álvaro Villaça. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, v. 1, Porto Alegre, Magister, jul.-ago. 2004
• AZEVEDO, Antonio Junqueira. Revista de Direito do Consumidor, ano 9, vol. 33, São Paulo, Revista dos Tribunais, jan.-mar. 2000.
• AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário, 9. ed. rev. atual. e ampl. até a Lei 10.931/2004. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2010.
• BENJAMIN, Antonio Herman V.; MARQUES, Claudia Lima; BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de direito do consumidor. 2a. tiragem São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.
• BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das coisas. Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003
• BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial: de acordo com a Lei 11.441/2007. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
• BOURGOIGNIE, Thierry. O conceito jurídico de consumidor. Revista de Direito do Consumidor. v. 6. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993.
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Publicado anteriormente em: www.bonijuris.com.br – Edição 654 (10/2018)